במאמר זה אדבר על משכנתא, שהיא הדרך שלנו להשלים את ההון לרכישת דירה ו/או למנף כסף דרך רכישת נדל״ן. במאמרים קודמים הסברתי את נושא המינוף. האפשרות שלנו לתת לכסף שאינו שייך לנו, לעבוד בשבילנו.
המאמר מכיל מספרים, גובה מיסים ונתונים נוספים שנכונים ליום כתיבת מאמר זה. שימו לב שנתונים אלה יכולים להשתנות בהתאם להצעות חוק כאלה ואחרות.
מהי משכנתא?
כאשר אנחנו רוכשים נכס נדל״ן, יש לנו אפשרות לקנות אותו לבד או עם שותפים. רכישה עם שותפים מאפשרת לנו לרכוש נכס בסכום גבוה מהסכום שבבעלותינו.
מה החסרון ברכישת נכס עם שותפים? אנחנו מתחלקים איתם בכל ההכנסות מהנכס.
קיבלנו דמי שכירות? מחלקים במספר השותפים.
מכרנו את הנכס ברווח? מחלקים אותו במספר השותפים.
דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון:
שותפות עם שותף פעיל יכולה להתערער עם הזמן, ולגרום למכירה פזיזה בהפסד.
Don’t mix business with pleasure 😉
השאירו פרטים וקבלו הצעה מיוחדת בשבלכם!
שותפות עם הבנק
הבנק הוא שותף שקט! הוא לא מתערב לנו בהחלטות ולא מתחלק איתנו ברווחים.
הבנק מביא את חלקו בהשקעה וגובה עליו ריבית ידועה מראש.
אני רוצה רגע להתמקד בנקודה הזאת… משכנתא היא הדרך שלכם לקנות נכסים בשיתוף עם הבנק.
אם הייתי אומר לכם, בחרו חבר שיהיה השותף שלכם לעסקה. כל אחד יביא סכום מסויים, זה ישמע לכם טבעי לחלוטין.
הבנק מציע לנו עסקת שותפות בתנאים קצת שונים. הוא נותן לנו את הכסף ולא מתערב לנו בכלום.
אנחנו מרוויחים שכירות על הנכס בכל חודש? הבנק לא מבקש את חלקו.
הערך של הנכס עלה כשמכרנו אותו? הבנק לא יבקש את חלקו.
האם השותפות משתלמת לנו? זה כבר משהו שאנחנו צריכים לחשב.
האם כדאי לי לקחת משכנתא?
ברוב המקרים, כן! משכנתא היא הדרך שלנו למנף את הכסף שיש לנו. בעצם להרוויח ממנו יותר כסף.
לדוגמא, אם יש לנו -800k ₪ נזילים, מה נעדיף לעשות?
לקנות דירה אחת ב-800k ₪, ללא משכנתא או שתי דירות ב-800k ₪ כל אחת עם משכנתא כוללת של 800k ₪?
אז התשובה די ברורה! נבחר בשתי דירות ונמנף את הכסף שלנו ע״י משכנתאות.
בואו נשים קצת נתונים על הדף…
אני רוכש דירה ב-800k עם משכנתא של 400k, ז״א ששילמתי הון עצמי של 400k.
ההחזר החודשי על המשכנתא הוא 1100 ₪, מתוכו 350 ₪ זה מרכיב הריבית.
השכירות שאני מקבל על אותה דירה היא 1800 ₪.
כמובן שכל הנתונים הם תאורטיים בלבד!
c – הון עצמי.
e – שכר דירה.
i – מרכיב הריבית בתשלום החודשי.
הנוסחא לחישוב תשואה שנתית מדירה היא:
נשים את הנתונים בנוסחא
400,000 / (12* (350 – 1800))
ונקבל תשואה שנתית של 4.35% על הנכס, שזאת תשואה יפה מאוד על נדל״ן למגורים.
בואו נחשב את התשואה על אותה דירה ללא 50% מימון.
800,000 / (12* 1800))
כעת נקבל את תשואה שנתית של 2.7% על הנכס, שזה כמעט חצי.
אתם עדיין רואים סיבה לא לקחת את הבנק כשותף לעסקה?
נכון שעל אנשי מקצוע שומעים מפה לאוזן
אבל... לא מכל פה!
בניית תמהיל המשכנתא
חישוב המשכנתא נעשה על ידי בניית תמהיל משכנתא שמכיל את המסלולים, הרביות, התקופות וכל הנתונים שמרכיבים את המשכנתא. בניית התמהיל הוא השלב הכי חשוב בלקיחת משכנתא וחשוב להעזר בו ביועץ משכנתא.
מסלולים
התמהיל שלנו מתחלק למספר מסלולים, בהם אנחנו מחזירים את הכסף לשותף החדש שלנו, הבנק.
בבחירת המסלולים, אנחנו צריכים לקחת בחשבון את יכולת ההחזר שלנו ואת תקופת המשכנתא.
כדאי מאוד לחשוב האם הסטטוס שלנו עומד להשתנות בשנים הקרובות, משכורות, מצב משפחתי, מספר ילדים וכו׳.
בואו נעבור ביחד על המסלולים העיקריים.
פריים
מסלול בריבית משתנה שאינה צמודה לאף מדד. ריבית הפריים מסומנת באות P ומורכבת מריבית בנק ישראל (0.1% נכון לכתיבת מאמר זה) + 1.5%, סה״כ 1.6%. המסלול הזה לרוב יהיה בריבית P-x כש-x ניתן למיכוח בינכם לבין הבנק.
מסלול הפריים מאפשר פרעון בכל זמן נתון ללא קנס. בנוסף, במידה ויש לנו כסף זמין ונרצה לכסות איתו חלק מהקרן במסלול זה, נוכל לעשות זאת. לא בטוח שזה הדבר הנכון לעשות.
בחודש ינואר 2021, בנק ישראל הוציא הוראה לאפשר לנוטלי המשכנתא, לקחת עד 66% מגובה המשכנתא במסלול זה, בשונה מ-33% לפני. אבל… ויש אבל גדול, אם נבחר לקחת 66% במסלול זה, הבנק יחלק את המסלול לשני מסלולים:
מסלול מוזל P-x בדומה לעבר.
מסלול רגיל P+y שישווה את הריבית למסלולים המשלימים (ק״צ, קל״צ).
ק״צ (קבועה צמודה)
מסלול זה הוא בעל ריבית קבועה וצמודה למדד. לרוב הקרן תצמד למדד המחירים לצרכן אך ישנם עוד מדדים שניתן להצמיד אליהם. מסלול זה, מעניק תחושת ביטחון מכיוון שהריבית לא תשתנה לנו ביום בהיר אחד. אבל הקרן צמודה למדד וזה אומר שבכל חודש הקרן תשתנה בהתאם למדד.
- המדד עלה – הקרן שלנו גדלה באותו אחוז.
- המדד ירד – הקרן שלנו תרד באותו אחוז, עד לתחתית מסויימת שתאושר ע״י הבנק.
במסלול זה יש לנו נקודות יציאה, אחת ל-5 שנים או תקופה אחרת שנקבעת מראש בתמהיל.
מה יקרה במידה ונרצה לפרוע את הקרן לפני המועד שנקבע? נשלם קנס מסויים בהתאם ליחס בין הריבית בשוק לריבית שאנחנו משלמים.
במאמרים קודמים הסברתי, שהבנק הוא עסק שמוכר וקונה כסף. הבנק תמיד ירצה למכור את הכסף שלו ביקר יותר. לכן, אם הריבית בשוק גבוהה מהריבית שאנחנו משלמים, הבנק לא מפסיד עלינו, אבל אם זה הפוך… הבנק ידרוש את ההפרש.
קל״צ (קבועה לא צמודה)
מסלול זה ניתן בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, אין הפתעות.
הריבית במסלול זה, נחשבת לגבוהה ביחס לשאר המסלולים. במידה ונבחר לפרוע מסלול זה לפני תום התקופה, ניאלץ לשלם קנס גבוה.
תקופת המשכנתא
ניתן לפרוס את המשכנתא לתקופה של בין שנה אחת ועד ל-30 שנים. התקופה עבור כל מסלול נבחרת בנפרד. ז״א שיכול להיות שנפרוס מסלול אחד לתקופה של 30 שנים, בזמן שנפרוס מסלול אחר רק ל-15 שנים.
כמובן שככל שנפרוס ליותר שנים, כך נשלם יותר ריבית. מצד שני, ההחזר החודשי יקטן.
אחוז מימון
כאשר אנחנו לוקחים משכנתא מהבנק, אנחנו מבקשים אחוז מימון משווי הנכס, לפי הערכת השמאי.
אחוז המימון המירבי הוא עד 75% לעסקה רגילה ועד 90% למחיר למשתכן.
תקרת אחוז המימון נקבעת כך:
- דירה יחידה – אם אין בבעלותי עוד דירות, הבנק יאשר לי עד 75% מימון.
- דירה נוספת – אם קיימת בבעלותי לפחות דירה אחת, הבנק יאשר לי עד 50% מימון.
החזר חודשי
ההחזר החודשי הוא סך ההחזרים לכל המסלולים והוא כולל בתוכו את מרכיב הקרן ומרכיב הריבית.
- מרכיב הקרן – החלק היחסי שמכסה את חובנו לבנק.
- מרכיב הריבית – העמלה שאנחנו מחזירים לבנק על הכסף שאנחנו עדיין חייבים לו.
ניתן להבין שהמטרה שלנו לצמצם בכל חודש את סכום הקרן, כך מרכיב הריבית יהיה נמוך. זאת אומרת שנשלם פחות ריבית לבנק לאורך התקופה.
אישור עקרוני
אישור בכתב שהבנק מעביר לנו כאשר אנחנו מבקשים משכנתא.
האישור מציין את הסכום, המסלולים, הרביות, התקופות וכל הנתונים שמרכיבים את המשכנתא.
תוקף האישור הוא לכל הפחות 24 ימים, בהם הבנק מתחייב לשמור לנו על התנאים, בהתאם לאימות הנתונים שמסרנו במועד בקשת האישור.
חשוב מאוד להבין! האישור אינו מחייב מצידינו וניתן למיכוח. הבנק הוא שוק לכל דבר!
קיבלנו אישור עקרוני ומה עכשיו? מתמכחים!
קיבלנו אישור עקרוני מבנק x, מה עושים עכשיו?
לוקחים את האישור והולכים לבנק y לקבל תנאים טובים יותר, הבנק צריך אותנו בדיוק כמו שאנחנו צריכים אותו. קיבלנו אישור טוב יותר מבנק y? מצויין שולחים אותו חזרה לבנק x, אפשר גם לשלוח לבנק z.
אתם לא תאמינו עד כמה האישור האחרון יהיה שונה מהראשון.
אחרי שהגענו לאישור הכי נמוך, אפשר לשלוף עוד קלף ולהציע לבנק המוביל, שנעביר אליו את החשבון שלנו. זה יכול להעניק לנו הלוואה ללא ריבית כחלק מהמשכנתא ו/או תנאים נוספים.
הוצאות נלוות למשכנתא
הוצאות במועד לקיחת המשכנתא
מלבד המשכנתא עצמה, קיימות מספר הוצאות נלוות, שנשלם בעת נטילת המשכנתא:
- עמלת פתיחת תיק – הבנק ״עובד קשה״ על מנת לתת לכם משכנתא, לכן הוא דורש עמלה.
- נוטריון – לצורך לקיחת משכנתא, אנו צריכים להחתים נוטריון על יפויי כח.
- שמאות – כמו שציינו, ערך המשכנתא הוא עד 75% מערך הנכס לפי הערכת השמאי.
איזה שמאי? אחד כזה שמאושר ע״י הבנק. - רשם המשכונות – ברכישת נכס עם משכנתא, אנחנו צריכים לרשום את המשכון על הנכס ברשם המשכונות.
- רישום בטאבו – במעמד לקיחת המשכנתא, הבנק דורש רישום הערת אזהרה על שמו בטאבו.
- הוצאת נסח טאבו – לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הבנק, תדרשו להציג לבנק נסח טאבו.
- העדר חובות ארנונה – ע״מ לקבל משכנתא על הנכס, נצטרך להציג מכתב מהערייה על העדר חובות ארנונה של הנכס.
הוצאות חודשיות
- ביטוח מבנה – השותף החדש שלנו רוצה להיות בטוח שהוא יקבל את כספו חזרה. לכן, נצטרך לבטח את הנכס מפני מפגעים כמו רטיבויות, שרפה, אסונות טבע וכו׳…
- ביטוח חיים – אמרנו שהשותף שלנו ירצה את כספו בחזרה… אז גם במקרה של מוות.
עלינו לבטח את עצמנו בביטוח חיים למשכנתא, כדי שהבנק יאשר לנו את המשכנתא.
לסיכום
הבנק הוא חברו הטוב ביותר של משקיע הנדל״ן, מכיוון שמינוף איכותי נעשה ע״י משכנתא איכותית.
לפני שלוקחים משכנתא, חשוב מאוד לבנות תמהיל שמתאים לנו ולצרכים שלנו כמו כפפה ליד.
רק לאחר שיש ברשותינו תמהיל טוב נלך לבקש אישור עקרוני ואיתו נתחיל לבצע משא ומתן מול מספר בנקים.
אל תחסכו על יועץ משכנתא כמה אלפים, תנו לו לחסוך לכם כמה עשרות אלפים!
אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.
בנוסף, אני מזמין אתכם לשאול שאלות כאן בבלוג או סתם לפרגן 😊
ליעוז אסא
יזם חברתי פיננסי, מאמן לכלכלת המשפחה ובעל תואר ראשון בהנדסת תוכנה B.sc.
מתמחה ביצירת מוצרים להנגשת חינוך הפיננסי לילדים כבר מגיל 7.
מתעסק בפיננסים ותמיד דואג להנגיש את החינוך הפיננסי לכולם בצורה פשוטה ומעניינת.
אני מנהל קהילה פיננסית בשם תרבות כלכלית המונה אלפי חברים ובלוג עמוס בידע ומדריכים שממש קל ופשוט ליישם.
