דירה שניה 🏠, כל מה שצריך לדעת על דירה להשקעה !

הכנסות

רכישת דירה שניה היא השקעה לכל דבר ואפיק חשוב מאוד לפיזור תיק ההשקעות שלנו. 
כאשר אנחנו רוכשים דירה שניה אנו בונים על דמי השכירות כחלק מהכנסה נוספת לטובת התזרים החודשי שלנו. 
לכן, נבדוק שאכן התשואה על הדירה היא חיובית ואינה נמוכה מ-3%, זאת השקעה די סולידית.

בהמשך המאמר נראה איך מחשבים את התשואה במחשבון הפיננסי שלנו.

עלויות

דירה היא נכס שמלווה בהוצאות תחזוקה שצריך להכיר ולהכניס לחישוב כדאיות של העסקה.
מלבד ההוצאות המוכרות כמו מתווך, עו״ד, שמאי וכו׳, קיימות הוצאות בהחזקת הנכס:

עלויות רכישה

כאשר רוכשים דירה להשקעה, אנו לוקחים בחשבון מספר הוצאות:

• מתווך – כאשר נרצה לרכוש דירה להשקעה, כדאי מאוד שנעזר במתווך שמכיר את השוק בו אנו רוצים להשקיע. מתווך שעובד בשבילנו, יכול למצוא עסקאות משתלמות ולתת לנו הצעות שלא נמצא ביד 2. עלות מתווך היא סביב 2% ממחיר הרכישה.
• עו״ד – ע״מ לחתום חוזה רכישה, אנו חייבים להשתמש בעו״ד שמתמחה בנדל״ן. גם כאן עדיפות לעו״ד שמכיר את השוק שלנו ואת הניואנסים הקטנים שיש לשים אליהם לב. שכר טרחה של עו״ד הוא סביב 0.5% ממחיר הרכישה.
• שמאי – ע״מ לקבל משכנתא מהבנק, הבנק יחייב אותנו בהערכת שווי של שמאי. תפקיד השמאי לשים לב לחריגות בניה, בניה לא חוקית וכל דבר אחר שאינו חלק מהנכס.
  מומלץ מאוד לקחת שמאי לפני חתימה על חוזה ולקיחת המשכנתא מהסיבות הבאות:
  1. השמאי יכול לתת לנו הערכת שווי נמוכה מאוד. אם כבר חתמנו על החוזה ונרצה לבטל אותו, נשלם קנס יציאה.
  2. כאשר אנחנו לוקחים את שירותי השמאי ולא הבנק, השמאי עובד בשבילנו. כך נקבל את הערכת השווי שנוטה לטובתנו ולא לטובת הבנק.
  3. חשוב מאוד שזה יהיה שמאי שמאושר ע״י הבנק המיועד.

• מס רכישה – מס בגובה 8% מסכום הרכישה הנקוב בחוזה הרכישה.
  דירה המוגדרת בחזקת דירה יחידה הינה פטורה ממס רכישה.

משכנתא

במידה ואין לנו את ההון הנדרש לרכישת הדירה ניאלץ לקחת משכנתא ע״מ להשלים את עלות הנכס.
גם במקרה ויש לנו את ההון הנדרש, נרצה לקחת משכנתא ע״מ למנף את התשואה מהעסקה.
הכוונה היא שאני משקיע סכום מסויים (25%+ משווי הדירה) והשכירות תכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא או את חלקו.

לא מאמינים כמה כדאי? מוזמנים לקרוא כאן על כדאיות המשכנתא

עלויות שוטפות

• תחזוקה – נכס צובר בלאי סביר במהלך ההשכרה שלו. 
לכן לאורך תקופת האחזקה בנכס יש תיקונים במבנה או בסביבתו שהן חלק בלתי נפרד.
• ריהוט – דירה שמושכרת מצריכה ריהוט בהתאם לאופי השוכרים.
 סטודנטים לרוב ידרשו ריהוט מלא הכולל מיטות ומוצרי חשמל. לעומת משפחות שיגיעו עם ריהוט שלהן ואולי יזדקקו רק לארונות, מזגנים וכדומה.
 קיימות הוצאות ריהוט הן באבזור ראשוני והן בהחלפה עקב בלאי סביר.
• תיווך השכרה – במידה ואנחנו משתמשים במתווך לחיפוש שוכרים, אנחנו נשלם לו לרוב עמלת תיווך בעבור חודש שכירות אחד.
• תקופת בצורת – אם הדירה מושכרת כל ימי השנה, אז כנראה אנחנו עושים עבודה טובה. אבל, יתכנו מקרים בהם יהיו חודשים שהדירה תהיה ״נטושה״ (לא מאוכלסת) ולא נקבל עליהם דמי שכירות.

מס הכנסה על שכירות

לפי חוקי מדינת ישראל, הכנסות משכירות עד לגובה 5,196 ₪ בחודש, מכלל הדירות בבעלותינו, יהיו פטורות ממס. במידה וסך השכירות החודשית גבוה ממדרגת הפטור, נבחר לשלם את המס בעבור כל דירה לפי אחד המסלולים הידועים בחוק.

מס מלא / חלקי

פטור יחסי על אחת הדירות ותשלום היתרה במידה וקיימת לפי מדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. 
מסלול זה, רלוונטי רק במידה וסך ההכנסות משכר דירה גבוה מ-5,196 ₪ ונמוך מ-10,392 ₪.


שיטת החישוב:

1. נחשב את סך ההכנסה מכלל הדירות שבבעלותנו.
2. נחסיר את גובה הפטור ממס (5,196 ₪).
3. נחסיר מהפטור את התוצאה.
4. מה שקיבלנו זה החלק הפטור מתשלום מס, אותו נוכל לממש על אחת הדירות שברשותנו.

מס מופחת

שיעור מס של 10% בעבור כל דירה, מסלול זה ישמש אותנו בעבור הדירה השניה והלך.
במקרים בהם סך דמי השכירות שאנו מקבלים גבוה מ-10,392 ₪, נעדיף לממש מסלול זה על כל הדירות שלנו.

חשוב להבין! לא ניתן לממש שתי מסלולים על דירה אחת במקביל. לכן, נבחר בקפידה מסלול מס בעבור כל דירה.

דוגמא מספרית, אם סך ההכנסות שלנו עומד על 7,152 ₪, (5,000 + 2,152) נחסיר ממנו את גובה הפטור ונקבל 1,956=7,152-5,196.

כעת, נחסיר את הסכום שיצא לנו מהסכום הפטור ממס ונקבל 3,240=5,196-1,956 שזה הפטור שנוכל לממש בעבור אחת הדירות שלנו.
כעת קיימות בפנינו שלוש אפשרויות לניצול הפטור:

1. ניצול הפטור על הדירה שמניבה 5,000 ₪ בחודש. הדירה מניבה יותר מ-3,240 ₪ (הסכום הפטור ממס במקרה שלנו).
   לכן, נשלם 31% מס על יתרת הסכום שהיא 1,760 ₪ על סך 545.6 ₪.
   על הדירה השניה, נשלם מס מופחת בגובה 10% שהוא 215.2 ₪.
   סה״כ נשלם 760.8 ₪
2. במידה ונבחר לנצל את הפטור על הדירה שמניבה 2,152 ₪ בחודש, לא נשלם עליה מס כלל.
   על הדירה השניה, נשליך את יתרת הפטור שהיא 1,088 ₪, נשלם 31% מס על יתרת הסכום שהיא 3,912 ₪ על סך 1,212.7 ₪.
   סה״כ נשלם 1,212.7 ₪
3. האפשרות האחרונה היא לנצל את הפטור על הדירה שמניבה 2,152 ₪ בחודש, לא נשלם עליה מס כלל.
   על הדירה השניה, נשלם מס מופחת בגובה 10% שהוא 500 ₪.
   סה״כ נשלם 500 ₪

חישוב תשואה על דירה להשקעה

כאשר מחשבים תשואה על דירה להשקעה, חשוב להתחשב בכל הנתונים.
הכנתי לכם מחשבון למתחילים שמאפשר לחשב את הכדאיות הראשונית. ניתן גם להשתמש במחשבון פרימיום למתקדמים כדי לראות את כל התמונה מבלי לפספס אף פרט.