fbpx
דירה שניה

דירה שניה 🏠, כל מה שצריך לדעת על דירה להשקעה !

25% הנחה!
על הקורסים הדיגיטליים
המובילים בעולם הפיננסי!

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ כלכלי, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה או קריאה לביצוע פעולה מסויימת. אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ אישי, המותאם לצרכי הלקוח.
אין באמור לעיל התחייבות של מנהל האתר (הקהילה) או כותב המאמר להשגת תשואה כלשהי.

במאמר זה אדבר על רכישת נדל״ן מניב, דירה להשקעה לטווח ארוך שמניבה שכירות חודשית.
 לרוב מדובר בדירה שניה, אך זאת יכולה להיות גם דירה ראשונה במידה ואתם לא גרים בה.
אפיק הנדל״ן הוא אפיק די בטוח וכדאי לקחת אותו כחלק מפיזור תיק ההשקעות שלנו.

המאמר מכיל מספרים, גובה מיסים ונתונים נוספים שנכונים ליום כתיבת מאמר זה. שימו לב שנתונים אלה יכולים להשתנות בהתאם להצעות חוק כאלה ואחרות.

איך בוחרים היכן לקנות דירה שניה?

קיימות 2 אפשרויות לרכישת דירה שניה להשקעה.
נבחן כל אפשרות בהתאם ליכולות הפיננסיות שלנו.

דירה חדשה מקבלן

כאשר אנחנו רוכשים דירה מקבלן, אנחנו מגדילים את הסיכוי שלנו להגדיל את ההון העצמי. ככל שנקנה מוקדם יותר, כך מחיר הדירה יהיה נמוך יותר.

  • קניה לפני היתר בניה – המחיר יהיה נמוך מאוד ביחס למחיר השוק, מכיוון שקיים סיכון קטן שהבניה לא תאושר.
    בנוסף, היזם צמא לכסף כדי לפרסם ולקדם את המכירה של הדירות.
    מצד שני, אנחנו מקבלים על עצמנו תקופה בה לא נקבל שכירות, עד קבלת המפתח.
    חשוב להביא בחשבון! האם אנחנו יכולים לוותר על ההכנסה הזאת למשך תקופה ארוכה?
  • לאחר היתר אבל בין הקונים הראשונים – הקבלן זקוק לכסף ראשוני לטובת התחלת בניה. לכן נקבל מחיר שהוא עדיין אינו מחיר השוק של הדירה.
  • קונים אחרונים – במקרה זה, יתכן ונקבל מחיר גבוה ממחיר השוק מכיון שהקבלן יודע שערך הדירה יעלה לאחר תום הבניה.
    מצד שני, התקופה בה לא נקבל שכירות על הנכס קצרה יותר.
ברכישת דירה מקבלן, אנו ניקח בחשבון שיכולים לצוץ ליקויי בנייה הדורשים התעסקות.
הקבלן מעניק לנו שנת בדק אחת בה הוא אחראי לתקן ליקויים.

דירה קיימת

רכישה של דירה קיימת מאפשרת לנו להנות מדמי השכירות כבר מהיום הראשון. כמובן שאנחנו צריכים למצוא שוכר בשביל זה.
 כאשר אנחנו רוכשים דירה קיימת, אנחנו יכולים לדעת בקלות מה גובה השכירות המשולמת ואופי השוכרים.

ברכישת דירה קיימת עלינו לוודא את תקינות הנכס. נכס ותיק יכול לצבור ליקויים עקב בלאי.
במקרה זה, תיקון הליקויים הינו באחריותינו ולכן נרצה לזהותם לפני הרכישה.

נ.ב: קיים חוק גילויי נאות שמגן על הקונה מליקויים שאינם נראים לעין ולא דווחו במעמד הרכישה.

איך אני יודע מה מחיר השוק של הדירה?

אם אנחנו מדברים על השקעות נדל״ן, אנחנו רוצים לדעת שהעסקה שאנחנו עושים היא משתלמת, לכן נבדוק מהוא מחיר השוק של הדירה.
קיימות מספר דרכים בהן נוכל לדעת מה מחיר השוק של הדירה:

  1. מתווך נדל״ן – אנשי המקצוע שמכירים את השוק הכי טוב, הם מתווכי הנדל״ן שעובדים בעיר ומבצעים בה עסקאות.
 אני ממליץ לבצע את כל העסקאות דרך מתווך נדל״ן בשוק שלנו, זה יחסוך לנו הרבה כסף.
    כדאי לנו מאוד לייצר יחסים קרובים עם אחד המתווכים. התמורה שלנו תהיה עסקאות ״מתחת לרדר״ והמתווך יקבל את עמלת התיווך.
  2. מדל״ןאתר מדל״ן הוא אחד המקורות הכי טובים שלנו לחקר שוק.
 ניתן לראות מדדים על העיר, חינוך, אוכלוסיה, עלית/ירידת מחירי דיור ועסקאות שבוצעו.
 חקר השוק הראשוני יכול להתבצע באתר ומשם ממשיכים למתווך.
  3. להכיר את השוק דרך הרגליים – אני אישית לא קונה דירה אם לא נשמתי את האוויר של הרחוב והקשבתי לשכונה.
 מה הכוונה? אנחנו רוכשים דירה להשקעה (לטווח ארוך) במטרה להשכיר אותה. 
כדי להבין מי האוכלוסיה שגרה באותה שכונה/רחוב, צריך לעשות סיבוב בשכונה, להקשיב קצת, לראות איך היא נראת ומתנהגת.

נכון שעל אנשי מקצוע שומעים מפה לאוזן
אבל... לא מכל פה!

הכנסות

רכישת דירה שניה היא השקעה לכל דבר ואפיק חשוב מאוד לפיזור תיק ההשקעות שלנו. 
כאשר אנחנו רוכשים דירה שניה אנו בונים על דמי השכירות כחלק מהכנסה נוספת לטובת התזרים החודשי שלנו. 
לכן, נבדוק שאכן התשואה על הדירה היא חיובית ואינה נמוכה מ-3%, זאת השקעה די סולידית.
בהמשך המאמר נראה איך מחשבים את התשואה במחשבון הפיננסי שלנו.

עלויות

דירה היא נכס שמלווה בהוצאות תחזוקה שצריך להכיר ולהכניס לחישוב כדאיות של העסקה.
מלבד ההוצאות המוכרות כמו מתווך, עו״ד, שמאי וכו׳, קיימות הוצאות בהחזקת הנכס:

עלויות רכישה

כאשר רוכשים דירה להשקעה, אנו לוקחים בחשבון מספר הוצאות:

  • מתווך – כאשר נרצה לרכוש דירה להשקעה, כדאי מאוד שנעזר במתווך שמכיר את השוק בו אנו רוצים להשקיע. מתווך שעובד בשבילנו, יכול למצוא עסקאות משתלמות ולתת לנו הצעות שלא נמצא ביד 2. עלות מתווך היא סביב 2% ממחיר הרכישה.
  • עו״ד – ע״מ לחתום חוזה רכישה, אנו חייבים להשתמש בעו״ד שמתמחה בנדל״ן. גם כאן עדיפות לעו״ד שמכיר את השוק שלנו ואת הניואנסים הקטנים שיש לשים אליהם לב. שכר טרחה של עו״ד הוא סביב 0.5% ממחיר הרכישה.
  • שמאי – ע״מ לקבל משכנתא מהבנק, הבנק יחייב אותנו בהערכת שווי של שמאי. תפקיד השמאי לשים לב לחריגות בניה, בניה לא חוקית וכל דבר אחר שאינו חלק מהנכס.
    מומלץ מאוד לקחת שמאי לפני חתימה על חוזה ולקיחת המשכנתא מהסיבות הבאות:
    1. השמאי יכול לתת לנו הערכת שווי נמוכה מאוד. אם כבר חתמנו על החוזה ונרצה לבטל אותו, נשלם קנס יציאה.
    2. כאשר אנחנו לוקחים את שירותי השמאי ולא הבנק, השמאי עובד בשבילנו. כך נקבל את הערכת השווי שנוטה לטובתנו ולא לטובת הבנק.
    3. חשוב מאוד שזה יהיה שמאי שמאושר ע״י הבנק המיועד.
  • מס רכישה – מס בגובה 8% מסכום הרכישה הנקוב בחוזה הרכישה.
    דירה המוגדרת בחזקת דירה יחידה הינה פטורה ממס רכישה.

משכנתא

במידה ואין לנו את ההון הנדרש לרכישת הדירה ניאלץ לקחת משכנתא ע״מ להשלים את עלות הנכס.
גם במקרה ויש לנו את ההון הנדרש, נרצה לקחת משכנתא ע״מ למנף את התשואה מהעסקה.
הכוונה היא שאני משקיע סכום מסויים (25%+ משווי הדירה) והשכירות תכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא או את חלקו.

לא מאמינים כמה כדאי? מוזמנים לקרוא כאן על כדאיות המשכנתא

עלויות שוטפות

  • תחזוקה – נכס צובר בלאי סביר במהלך ההשכרה שלו. 
לכן לאורך תקופת האחזקה בנכס יש תיקונים במבנה או בסביבתו שהן חלק בלתי נפרד.
  • ריהוט – דירה שמושכרת מצריכה ריהוט בהתאם לאופי השוכרים.
 סטודנטים לרוב ידרשו ריהוט מלא הכולל מיטות ומוצרי חשמל. לעומת משפחות שיגיעו עם ריהוט שלהן ואולי יזדקקו רק לארונות, מזגנים וכדומה.
 קיימות הוצאות ריהוט הן באבזור ראשוני והן בהחלפה עקב בלאי סביר.
  • תיווך השכרה – במידה ואנחנו משתמשים במתווך לחיפוש שוכרים, אנחנו נשלם לו לרוב עמלת תיווך בעבור חודש שכירות אחד.
  • תקופת בצורת – אם הדירה מושכרת כל ימי השנה, אז כנראה אנחנו עושים עבודה טובה. אבל, יתכנו מקרים בהם יהיו חודשים שהדירה תהיה ״נטושה״ (לא מאוכלסת) ולא נקבל עליהם דמי שכירות.

מס הכנסה על שכירות

לפי חוקי מדינת ישראל, הכנסות משכירות עד לגובה 5,196 ₪ בחודש, מכלל הדירות בבעלותינו, יהיו פטורות ממס. במידה וסך השכירות החודשית גבוה ממדרגת הפטור, נבחר לשלם את המס בעבור כל דירה לפי אחד המסלולים הידועים בחוק.

מס מלא / חלקי

פטור יחסי על אחת הדירות ותשלום היתרה במידה וקיימת לפי מדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. 
מסלול זה, רלוונטי רק במידה וסך ההכנסות משכר דירה גבוה מ-5,196 ₪ ונמוך מ-10,392 ₪.

שיטת החישוב:

  1. נחשב את סך ההכנסה מכלל הדירות שבבעלותנו.
  2. נחסיר את גובה הפטור ממס (5,196 ₪).
  3. נחסיר מהפטור את התוצאה.
  4. מה שקיבלנו זה החלק הפטור מתשלום מס, אותו נוכל לממש על אחת הדירות שברשותנו.

מס מופחת

שיעור מס של 10% בעבור כל דירה, מסלול זה ישמש אותנו בעבור הדירה השניה והלך.
במקרים בהם סך דמי השכירות שאנו מקבלים גבוה מ-10,392 ₪, נעדיף לממש מסלול זה על כל הדירות שלנו.

חשוב להבין! לא ניתן לממש שתי מסלולים על דירה אחת במקביל. לכן, נבחר בקפידה מסלול מס בעבור כל דירה.

דוגמא מספרית, אם סך ההכנסות שלנו עומד על 7,152 ₪, (5,000 + 2,152) נחסיר ממנו את גובה הפטור ונקבל 1,956=7,152-5,196.

כעת, נחסיר את הסכום שיצא לנו מהסכום הפטור ממס ונקבל 3,240=5,196-1,956 שזה הפטור שנוכל לממש בעבור אחת הדירות שלנו.
כעת קיימות בפנינו שלוש אפשרויות לניצול הפטור:

  1. ניצול הפטור על הדירה שמניבה 5,000 ₪ בחודש. הדירה מניבה יותר מ-3,240 ₪ (הסכום הפטור ממס במקרה שלנו).
    לכן, נשלם 31% מס על יתרת הסכום שהיא 1,760 ₪ על סך 545.6 ₪.
    על הדירה השניה, נשלם מס מופחת בגובה 10% שהוא 215.2 ₪.
    סה״כ נשלם 760.8 ₪
  2. במידה ונבחר לנצל את הפטור על הדירה שמניבה 2,152 ₪ בחודש, לא נשלם עליה מס כלל.
    על הדירה השניה, נשליך את יתרת הפטור שהיא 1,088 ₪, נשלם 31% מס על יתרת הסכום שהיא 3,912 ₪ על סך 1,212.7 ₪.
    סה״כ נשלם 1,212.7 ₪
  3. האפשרות האחרונה היא לנצל את הפטור על הדירה שמניבה 2,152 ₪ בחודש, לא נשלם עליה מס כלל.
    על הדירה השניה, נשלם מס מופחת בגובה 10% שהוא 500 ₪.
    סה״כ נשלם 500 ₪

חישוב תשואה על דירה להשקעה

כאשר מחשבים תשואה על דירה להשקעה, חשוב להתחשב בכל הנתונים.
הכנתי לכם מחשבון למתחילים שמאפשר לחשב את הכדאיות הראשונית. ניתן גם להשתמש במחשבון פרימיום למתקדמים כדי לראות את כל התמונה מבלי לפספס אף פרט.

מחשבון השקעות נדל״ן

סך המחיר שבו נקנה הנכס.
עלויות נלוות כמו מתווך, עו״ד ועוד...
דמי השכירות החודשיים, אותם אני מקבל על השכרת הנכס.
סך המחיר שבו נמכר הנכס.
אחוז משכנתא.
מרכיב הריבית החודשית אותה אנחנו משלמים בהחזר החודשי למשכנתא.

תשואה שנתית
0
רווח שנתי משכירות
0
סה״כ רווח מעליית ערך
0

לסיכום

דירה להשקעה היא אפשרות מדהימה להמיר כסף זמין להכנסה חודשית ״קבועה״.
בנוסף, היא מוסיפה פיזור לתיק ההשקעות שלנו ומאפשרת לנו להצמד למחירי הנדל״ן.
חשוב מאוד לבצע את כל החישובים ולבדוק כדאיות לפני שרוכשים דירה. אבל אין ספק שזה חלק מאוד חשוב בתיק ההשקעות שלנו.

אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.
בנוסף, אני מזמין אתכם לשאול שאלות כאן בבלוג או סתם לפרגן 😊

ליעוז אסא

ליעוז אסא

מנהל קהילת תרבות כלכלית.

יזם בעל תואר ראשון בהנדסת תוכנה B.sc. והכשרה של יעוץ פיננסי.

מתעניין בתחום ההתנהלות הפיננסית של משפחות, תמיד היה נראה לי שמשהו בתפיסה שלנו שגוי ובכל מקום שהייתי, היה בי החשק לעורר מהפך ולעקור שורשים של תהליכים שגויים.

הקמתי את הקהילה כדי לתת לכולם הזדמנות ללמוד את העולם הפיננסי בפשטות ע״י הנגשת הכלים, הקניית ידע וחכמת המונים.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

אולי יעניין אותך גם

כלכלת המשפחה - חלק א׳
כלכלת המשפחה
liozassa

כלכלת המשפחה – חלק א׳

כלכלת המשפחה עוסקת בראייה רחבה על כלל ההחלטות הפיננסיות שנלקחו ע"י המשפחה. חלקן "קטנות" כמו הוצאות חודשיות בסופר וחלקן "גדולות" כמו משכנתא. הכל מהכל!סך כל

קרא עוד »
blockchain בלוקציין
קריפטו
liozassa

מהי רשת BlockChain?

רשת BlockChain היא העתיד של העולם הפיננסי, זאת הדרך להשתחרר מהגופים הפיננסיים הגדולים. אז מה זה אומר ואיך אתם לוקחים חלק בעתיד הפיננסי.

קרא עוד »

להיות חלק מקהילה זה לשלם פחות ולקבל יותר!

הרשמו לניוזלטר שלנו כדי לשמוע על מה שקורה בקהילה לפני כולם!